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「資産活用通信2020年5月号」を発行しました

4月1日から不動産賃貸契約のルールが見直されました

●通常損耗は借り手に原状回復義務なし

不動産賃貸の契約終了時に、借り手が貸主に物件を返還する際、旧民法では、原状回復の範囲について明文化された規定がなかったことから、トラブル発生時には、判例の積み重ねによって法的な解決が図られてきました。
改正民法では、これまでの判例の考え方に基づき、原状回復義務の範囲等について、「借り手に原状回復義務があるとしたうえで、通常の使用によって生じた損耗(そんもう)(通常損耗)や経年変化については、借り手の原状回復義務の範囲ではない」ということが明文化されました。
通常損耗・経年変化に当たる例と当たらない例は、図表1のとおりです。
また、貸主と借り手が合意すれば、賃貸借契約において、「通常損耗や経年変化の場合についても借り手が原状回復の義務を負う」という「補修特約」を設けることが認められます。
「補修特約」によって現状回復義務の範囲を明確に定めておくことで、後日のトラブル防止になります。

 ●「敷金」は原則として返還する

契約時に借り手が貸主に支払った敷金についても旧民法では明文規定がありませんでしたが、改正民法では、敷金について「保証金などその名称にかかわらず、借り手が家賃の不払いに備えて担保として貸主に交付する金銭」と明確にされました。
つまり、不動産賃貸の契約終了後には、貸主は敷金を返還しなければなりませんが、以下の費用等については敷金から差し引くことができます。

◎借り手の未払いの家賃 ◎損害賠償金
◎原状回復費用(補修特約の有無・内容で額が変わります。)

借り手に家賃の未払いがあるときは、敷金から未払額を充当できるため、貸主にとって、敷金は非常に重要です。

●新ルールはいつから適用されるのか?

施行日(令和2年4月1日)前に締結された契約には旧民法が適用され、施行日以後に締結された契約には改正民法が適用されます。
また、施行日後、借り手と貸主の合意によって契約を更新した場合は、改正民法が適用されます。(図表2)


出典 TKC事務所通信

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